KKTC’de inşaat ve emlak sektöründe yaşanan daralma artık sektörün bütün dengelerini zorlayacak bir noktaya gelmiştir. Satışların keskin biçimde düşmesi, firmaların nakit akımını bozmuş ve bankalara olan kredi geri ödemelerinde ciddi gecikmelere yol açmıştır.

Özellikle inşaat firmalarının projeleri finanse ederken özsermayelerinin veya projelerinin önemli bir yüzdesini ipotek ederek kredi kullanmış olmaları ve kefillik sistemi bugün yaşanan krizin merkezinde yer almaktadır.

Satış akışının durmasıyla birlikte kredi taksitlerinin aksaması kaçınılmaz hale gelmiş, bankaların kredileri gecikmiş veya takipte kredi sınıfına sokmasına ve firmaların bütün varlıklarına muacceliyet hükümleri uygulamasına neden olmuştur.

Risk daha da büyümüştür, çünkü bankalar sadece borçlu firmaya değil, bu firmalara kefil olan diğer şirketlere de aynı muameleyi göstermeye başlamıştır. Bankacılık mevzuatında yer alan risk grubu uygulaması, aralarında kefalet veya ortaklık ilişkisi olan şirketlerin tek bir havuz gibi değerlendirilmesine yol açmakta ve böylece zincirleme şekilde bütün grubun kredi kullanma kabiliyetini ortadan kaldırmaktadır.

Sadece birkaç firmanın gecikmesi bile onlarca şirketi krediye erişemez hale getirmektedir. Sistem tam anlamıyla kilitlenmek üzeredir.

BU TABLOYU ÇÖZMEK İÇİN iki alanın birlikte değerlendirilmesi gerekir, bankacılık yapısındaki düzenlemeler ve ticaret ile taşınmaz hukukuna ilişkin değişiklikler.

Bu iki alan birbirine bağlıdır çünkü bankalar kredi riskini mevzuatta öngörülen çerçeveye göre yönetmekte, firmalar ise taşınmaz ipoteklerini, kefalet ilişkilerini ve sözleşme hükümlerini yine hukuki altyapıya göre belirlemektedir. Dolayısıyla çözümün hem finansal hem hukuki zemini aynı anda iyileştirilmelidir.

Bankacılık tarafında atılacak ilk adım, inşaat sektöründeki mevcut kredi stoku için yeniden yapılandırmayı mümkün kılacak bir üst çerçevenin oluşturulmasıdır. Türkiye’nin 2001 krizinden sonra uyguladığı İstanbul Yaklaşımı benzeri bir model KKTC ölçeğine uygun biçimde hayata geçirilebilir.

2001 Türkiye finans krizinden sonra, batmak üzere olan şirketleri toplu iflastan kurtarmak, bankaların batık kredi yükünü azaltmak ve ekonominin tamamen çökmesini engellemek için geliştirilen finansal yeniden yapılandırma İstanbul Yaklaşımı Modelidir.

Devlet, bankalar ve özel sektör tek masa etrafında birleşir ve bir şirketin borçlarını yeniden yapılandırmak için ortak hareket eder. Amaç, bankayı da şirketi de kurtarmaktır.

İstanbul Yaklaşımı, 2001 krizinde,

Yüzlerce şirketin iflasını durdurdu

Bankalardaki batık kredi yükünü kontrol altına aldı

Ekonominin tamamen çökmesini engelledi

Sermayesi erimiş firmalara nefes alma süresi verdi

Bankaların bilançolarını düzeltti

Güveni yeniden tesis etti

Bu model o kadar başarılı kabul edildi ki, dünyada birçok ülke benzer süreçleri kendi ekonomilerine uyarladı.

Meclisimiz tarafından geçici süreli bir "Finansal Yeniden Yapılandırma Yasası" çıkarılabilir ve tüm bankaları ortak bir zeminde buluşturan bir anlaşma oluşturulabilir.

Yeniden yapılandırma çerçevesi, borçlu firmalara belirli koşullar altında vade uzatma, geçici anapara ödemesiz dönem, faiz indirimi ve ek likidite sağlanması gibi seçenekler sunabilir.

Bu mekanizmanın işleyebilmesi için Merkez Bankasının düzenlemelerinde, yeniden yapılandırılmış kredilerin otomatik olarak takipte kredi statüsünde tutulmaması ve belirli şartlar karşılandığında tekrar normal kredi olarak sınıflandırılabilmesi sağlanmalıdır. Aksi halde bankalar sermaye yeterliliği yükümlülükleri nedeniyle yapılandırma yapmaya istekli olmayacaktır. Bu konuda KKTC Merkez Bankamıza ve Bankalar Birliğimize büyük görev düşmektedir.

Bankacılık düzenlemelerinde yapılması gereken diğer önemli düzeltme risk grubu tanımının daraltılmasıdır. Mevcut uygulamada aynı kişi veya grup tarafından yönetilen şirketler kefalet yoluyla otomatik olarak tek bir risk havuzu içinde değerlendirilmekte ve bu durum sağlıklı işletmelerin bile krediye erişimini engellemektedir.

Risk grubu kavramı daha teknik kriterlere bağlanabilir. Örneğin ortaklık yapısı tek başına belirleyici olmamalı, şirketler arasında gerçek nakit akımı ve yönetim entegrasyonu olup olmadığına bakılmalıdır. Bu yolla grup yapısındaki sağlam firmaların kredi alabilmesinin önü açılabilir. Aynı zamanda mevcut projeler için proje bazlı finansman yaklaşımına geçilmeli, her proje kendi nakit akımıyla finanse edilmeli ve firmanın diğer varlıkları bu riskten ayrıştırılmalıdır.

Yeni projelerde de özel amaçlı şirket modeli zorunlu hale getirilebilir ve banka sadece ilgili projeye ait ipotek ve gelir üzerinden kredi verebilir.

Sorunlu inşaat kredilerinin bir bölümünün bankaların kendi bilançoları içinde yönetilmesi artık mümkün olmayabilir. Sermaye Piyasası Yasası ve Buna Bağlı Türev Enstürmanlardan Olan Gayrimenkul Yatırım Şirketleri, Varlık yönetim şirketi yasası ya da terminolojide bilinen adıyla bad bank modeli değerlendirilebilir.

Bankalar sorunlu kredilerini Kamu-Özel Sektör Ortaklı Bir Modelde belirli bir iskonto ile bir kuruma devredebilir ve kurum projelerin tamamlanması, tasfiyesi veya yabancı yatırımcılarla yeniden değerlenmesi gibi alanlarda daha etkin bir rol oynayabilir. Böyle bir yapının kurulabilmesi için vergi muafiyetleri, devir kolaylıkları ve Yasalarımızda, Bankacılık Yasasında teknik düzenlemeler gerekir.

Hukuk tarafında ise ipotek rejimindeki katılık, ticari kredi sözleşmelerindeki muacceliyet hükümlerinin kapsamı ve aşırı kefalet uygulamaları temel sorunlardır. Taşınmaz Mal Yasasında proje ipoteği ile genel ipotek kavramları birbirinden ayrılmalı, bir proje için alınan kredi nedeniyle firmanın bütün taşınmazlarına otomatik ipotek yayılması engellenmeli ve kapsam net çizilmelidir.

Muacceliyet hükümlerinin sınırsız uygulanması firmaların bütün borçlarını bir anda ödenebilir hale getirmekte ve zincirleme iflasa yol açmaktadır. Muacceliyet için gecikme eşiği ve oransal sınır getirilebilir. Yine şirkete ait aşırı kefalet verme uygulaması sınırlandırılmalı, bir şirketin kefil olabileceği tutar özkaynaklarının belirli bir oranıyla sınırlandırılmalıdır. Bu düzenlemeler hem borçlu şirketi korur hem de bankanın teminat yapısını daha rasyonel hale getirir.

KKTC’de modern bir konkordato benzeri yapılandırma mekanizmasının bulunmaması da krizi derinleştiren bir faktördür. Mevcut icra ve iflas rejimi İngiliz döneminden kalan çok eski hükümler içermekte ve şirketlerin borçlarını yeniden yapılandırarak faaliyetlerine devam edebilmesi için yeterli araç sunmamaktadır.

Mahkeme gözetiminde yeniden yapılandırmayı mümkün kılan yeni bir yasal rejime ihtiyaç vardır. Böyle bir çerçeve altında borçlu firma mahkemeye başvurduğunda belirli bir süre boyunca icra ve haciz işlemleri durdurulabilir ve alacaklılarla ortak bir plan hazırlanabilir. Bu plan çoğunluk tarafından kabul edildiğinde bütün alacaklılar için bağlayıcı hale gelebilir.

Yakın Zamana Kadar Borcun Takside Bağlanması Son Alınan Hükümlerle Uygulamada Bir Tamam Ödemeye Dönmüş Bu Durumda Sektörü Bir Kat Daha Zor Durumda Bırakmıştır.

Bu geniş çerçeve içinde atılacak adımların başarısı, sektör örgütlerinin, bankaların ve hukuk sisteminin ortak hareket etmesine bağlıdır.

İnşaat Müteahhitleri Birliği ve Emlakçılar Birliği gibi sektör kuruluşları üyelerinin verilerini anonim şekilde toplayarak Meclis ve Merkez Bankasına sunacak güçlü bir etki analizi hazırlayabilir. Bankalar da sağlıklı projelerle sorunlu projeleri ayırarak yapılandırmaya uygun olanları belirlemeli ve bu firmalarla ortak bir yol haritası geliştirmelidir.

KKTC’de yaşanan inşaat ve emlak krizinin çıkışı mümkündür, bunun yolu piyasayı kendi haline bırakmak değil, hukuki ve finansal düzenlemeleri eş zamanlı şekilde modernleştirmekten geçer.

Sistem, hem bankaların risklerini makul seviyede tutacak hem de inşaat sektörünün tamamen çökmesini engelleyecek şekilde yeniden tasarlanmalıdır.

Uygulanacak model, kötü projeleri kontrollü biçimde tasfiye ederken, satış potansiyeli bulunan ve sürdürülebilir nakit akımı yaratabilecek projeleri ekonomik hayatta tutmalıdır. Böyle bir çerçeve hem ekonomiyi hem istihdamı hem de bankacılık sisteminin sağlamlığını koruyacaktır.

Kalın Sağlıcakla.